전월세 상한제 5% 정확한 계산법과 재계약 주의사항

 

"집주인이 이번에 10% 올려달라는데, 법으로 막을 수 있나요?" 전월세 재계약 시즌이 되면 이런 질문을 주변에서 자주 듣습니다. 답은 YES입니다. 2020년 7월 시행된 전월세 상한제가 임대료 인상을 최대 5% 이내로 강제하고 있기 때문입니다. 그런데 정작 5%를 어떻게 계산해야 하는지 정확히 아는 세입자는 많지 않습니다.

 

계산법을 모르면 집주인의 요구를 그냥 받아들이거나, 반대로 잘못 계산해 분쟁이 생기기도 합니다. 이 글에서는 전세·월세 각각의 5% 계산법을 실전 사례로 설명하고, 2026년 재계약 시 반드시 알아야 할 주의사항까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

 

📝 이 글에서 다룰 내용

1. 전월세 상한제란? 임대차 3법과 2026 현행 적용 범위
2. 전세·월세 각각 5% 계산법 — 실전 사례로 배우기
3. 계약갱신청구권 행사 방법과 3가지 갱신 유형 비교
4. 세입자가 반드시 알아야 할 재계약 시 5가지 주의사항

 

전월세 상한제란? 임대차 3법과 2026 현행 적용 범위

전월세 상한제는 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 시행된 '임대차 3법' 중 하나입니다. 임대차 3법은 ① 계약갱신청구권제, ② 전월세 상한제, ③ 전월세 신고제로 구성되며, 이 중 전월세 상한제는 기존 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 2년 연장하거나, 집주인과 합의로 재계약할 때 모두 적용됩니다.

 

적용 범위는 주거 목적의 모든 임대차 계약입니다. 아파트는 물론 빌라, 오피스텔(주거용), 단독주택, 다세대주택 모두 포함됩니다. 단, 처음 새로 맺는 계약(신규 계약)에는 상한이 없습니다. 즉 집주인은 신규 계약 시 원하는 금액을 제시할 수 있지만, 기존 세입자와의 재계약 때는 반드시 5% 이내를 지켜야 합니다. 지역 여건에 따라 시·도 조례로 5%보다 낮게 정할 수도 있어, 자신이 거주하는 지역 조례를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

 

2026년 현재 전월세 상한제는 그대로 유지 중이며, 2025년 6월 1일부터는 전월세 신고제 계도기간이 종료되어 미신고 시 과태료(최대 100만 원)가 실제로 부과됩니다. 재계약 때 신고 의무도 함께 챙기셔야 합니다.

 

전세·월세 각각 5% 계산법 — 실전 사례로 배우기

계산 공식은 단순합니다. 현행 임대료(보증금 또는 월세) × 1.05 = 재계약 시 최대 임대료입니다. 그런데 전세와 월세, 반전세(보증금+월세)가 혼재할 때는 각각 적용 방식이 조금 다릅니다. 아래 실전 사례를 보시면 바로 이해되실 겁니다.

 

📊 [전세 사례] 현재 보증금 3억 원. 최대 인상액 = 3억 × 5% = 1,500만 원. 따라서 재계약 보증금 최대 3억 1,500만 원. 집주인이 "3억 2,000만 원 이하로 올려달라"고 하면, 이를 거부하고 3억 1,500만 원을 요구할 권리가 있습니다.

💰 [월세 사례] 보증금 2,000만 원 / 월세 80만 원. 월세 최대 인상 = 80만 원 × 5% = 4만 원 → 최대 84만 원. 보증금과 월세를 동시에 올릴 경우, 보증금 인상분을 '전월세전환율(2026년 기준 약 연 5.0%)'로 월세로 환산한 값과 합산해 5%를 초과하지 않아야 합니다.

 

한 가지 주의할 점은, 5%는 상한이지 의무가 아니라는 것입니다. 5% 인상을 집주인이 요구한다고 해서 세입자가 무조건 수용해야 하는 건 아닙니다. 협의가 되지 않으면 현재 금액 그대로 계약을 갱신할 수도 있습니다. 반대로 세입자가 5% 인상을 거부하면, 집주인은 갱신 자체를 거절할 수 없습니다(직접 거주 등 법정 사유 제외). 이 점을 정확히 알고 협상 테이블에 앉으시길 권합니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법과 3가지 갱신 유형 비교

재계약 방식에는 크게 세 가지가 있습니다. 각각 법적 효력과 이후 권리 행사 범위가 달라 구분이 매우 중요합니다.

 

갱신 유형	방법	임대료 상한	청구권 소진 여부
계약갱신청구권 행사	만기 2~6개월 전 서면 요청	5% 이내	소진 (1회)
묵시적 갱신	만기 전 아무 통보 없이 자동 연장	동일 조건	미소진 (보존)
합의 갱신	양측 협의로 새 조건 체결	5% 이내(갱신 시)	소진 (해석 분쟁 있음)

계약갱신청구권은 세입자가 평생 딱 1회만 사용할 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사를 헷갈리면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 넘어간 경우 청구권을 아직 보유하고 있으므로, 다음 갱신 때 사용할 수 있습니다. 반면 "갱신한다"고만 말하고 실제 청구권 행사 의사를 밝히지 않은 경우 분쟁이 생길 수 있으니, 반드시 서면(문자·카카오톡·내용증명)으로 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명시해 두시기 바랍니다.

 

세입자가 반드시 알아야 할 재계약 시 5가지 주의사항

재계약 시즌마다 반복되는 실수를 미리 막을 수 있는 핵심 주의사항 5가지를 정리했습니다.

 

① 청구 시점을 놓치지 마세요. 계약갱신청구권 행사는 만기 2개월 전~6개월 전 사이에 해야 합니다. 만기 2개월 이내에 요청하면 집주인이 거절할 수 있습니다. 달력에 미리 표시해 두는 것이 좋습니다.

 

② 5% 초과 요구는 거부하세요. 집주인이 법정 상한인 5%를 초과해 인상을 요구한다면 거부하실 수 있습니다. 협의가 안 될 경우 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단, LH, HUG 내 설치)에 조정을 신청하시면 됩니다. 조정 수수료는 무료이며 처리 기간은 약 60일입니다.

 

③ 소유권이 바뀌어도 5% 상한은 유지됩니다. 재계약 기간 중 집이 매각되거나 소유권이 변경돼도 기존 임대차 계약 및 5% 상한은 새 집주인에게 그대로 승계됩니다. 📝 ④ 전월세 신고는 30일 이내. 2025년 6월 이후 재계약·변경 계약은 계약일로부터 30일 이내 주민센터 또는 부동산 거래 관리 시스템에 신고해야 하며, 미신고 시 최대 100만 원 과태료가 부과됩니다. ⑤ 임대료 인하 협의도 가능합니다. 5%는 상한일 뿐, 인하는 양측 합의로 언제든 가능합니다. 주변 시세가 떨어졌다면 과감히 인하 협의를 시도해 보시길 권합니다. 이 5가지를 숙지하고 재계약에 임한다면 불필요한 분쟁을 사전에 차단하실 수 있을 것입니다.